居抜きでオフィスを退去する方法！ 原状回復の必要は？注意点はたったの3つだけ！
こんにちは！テレワーク歴3年以上、Feeeelライターの仲野識です。
オフィス移転費用を削減する方法として、居抜き移転が注目されています。
居抜きであれば、工事の手間を省けるので、費用も抑えられる点が魅力ですよね。
ただ、退去についてはいくつか押さえておきたいポイントがあります。
そもそも居抜きとはどんな方法なのか、居抜きのメリットとあわせて、退去時の手順についても見ていきましょう。
目次
そもそも居抜き物件とはどんなもの？
いままではレストランやカフェ、店舗などの居抜き物件が多く、実は、オフィスの居抜き物件が市場に出回り始めたのはここ数年の事です。
従前のテナントの内装や設備をそのまま流用し入居できるという点で、入居テナント側にも、新規テナント側にも大きなメリットがある居抜き物件ですが、なぜオフィスの居抜き物件はここ最近まではあまり一般的でなかったのでしょうか？
居抜き物件とは？
そもそも居抜きとは、前のテナントの造作や専有部内レイアウト、時には什器等を引き継ぎそのまま使用することを前提とした募集物件の事です。
ちなみに、「居抜き」という言葉は、単純に家から人が居なくなった「居を抜く」から由来されています。
飲食店などではよくある形態の物件でしたが、最近ではオフィス物件でもこのような居抜きの状態での募集をかけているものが出始めるようになりました。
その大きな理由は、テナントが少しでも移転経費の節減をしようという動きが多くなったことにあります。
退去する側、入居する側の需要と供給のバランスが合うようになったことも居抜きオフィスが出るようになった理由の一つです。
廃棄する什器や家具、備品が減る、または壁や床をはがすといった大規模な原状回復工事が必要ない居抜きオフィスは、コロナウィルスの影響下で需要・供給とも高まりを見せ、徐々に認知度を高めているのです。
居抜き物件とスケルトン物件の違い
似ている形態に、スケルトン物件があります。
ここでは、居抜き物件とスケルトン物件との違いを説明しましょう。
『居抜き物件』は、以前のテナントから内装や設備などをそのまま引き継ぐ物件ですが、『スケルトン物件』は内装や設備が整っていない物件のことです。
つまりスケルトン物件の場合は、以前の設備は一部残っていることもありますが、完全とはいえないということなのです。
居抜き物件は、設備が全て残っていることもあれば、内装や設備が一部だけ残っていることもあります。
必要に応じて内装を確認し、居抜き物件を選択してください。
居抜きで退去するメリット
オフィスから退去したいと考えている企業の場合なら、居抜きで退去することによって原状回復費用が抑えられるというメリットがあります。
うまくいけば、居抜き退去は「オーナー」「退去者」「入居者」全員に利点のある方法と言えるでしょう。
居抜きでオフィスを退去するにあたって、どういったメリットがあるのかを把握しておきましょう。
原状回復費用の削減
居抜き退去は、原状回復費用を節約することが最大のメリットといえるでしょう。
通常、退去時にはタイルカーペットやクロスの張り替え、電灯の交換等、賃借人が原状回復して明け渡すように規定されています。
居抜きで退去する場合は、次のテナントに原状回復義務を承継する形になるので、原状回復費用を大幅に削減出来ます。
借りてからすれば、前テナントが利用していた設備などをそのまま流用することができるため、極端な例でいえば最短で契約した日からすぐにでもオフィスとして利用することができる点がメリットです。
レイアウトを使いやすい形に変更したり、追加で設備の工事・備品の購入などを行ったとしても、それほど時間もコストもかからないでしょう。
オーナーにとっては、空白期間が生まれない状態で次の入居者が決定するため、募集や工事、手続き等のコストが大幅に削減されます。
居抜き退去で新しい入居者を見つけてくれた方が、オーナー側としては時間短縮にもなり、メリットが多いのです。
居抜きで退去する方法
居抜きで退去するには、オーナーから承認を得なければなりません。
内装をそのまま引き継ぐにしても無断で行う事は出来ません。
SNS（FB）で居抜きで譲渡する方法もありますが、基本的に居抜き退去の承認をもらうには、原状回復義務を承継してくれる入居者を見つける必要があります。
賃料などに賃貸条件も改めて設定することになります。
以上の条件でオフィスを利用してくれる方の募集をかけ、マッチングを行わなければなりません。
オフィス移転先をレンタルスペースにするのもひとつの方法
上記のように、オフィスの移転を行うと言うことは非常に煩雑な手間を必要とします。
また、コロナウィルスの影響下で利益も少ない企業には、コスト面でも痛手になるでしょう。
そのため、二の足を踏む企業も少なくありません。
では、どのような方法でコストカットができるのでしょうか。
ここで提案したいのが、レンタルスペースを移転先にする方法です。
レンタルスペースのサブスクリプションを活用する
オフィスの選択肢として、月額で利用できるワークスペースのサブスクリプションサービスを利用してはいかがでしょうか。
おすすめのサービスとして、「Bizplace」というワークスペースの定額サービスがあります。
月額定額で、日本全国に登録されているどこのスペースも利用が可能となります。
事前にクレジットカード決済をしているため、予約のたびに煩雑な料金のやり取りを行う必要はありません。
アプリで空いているスペースをすぐに予約できるので、仕事をする場所に困りません。
全国のいろいろな場所にあるワークスペースを使えますが、もちろん、一つのスペースだけを利用し続けれもしても構いません。
このような定額サービスはやめたいときにやめることができ、解約費用などを考えなくて済むため、オフィスを契約するよりリスクを抑えることができます。
オフィスを移転するのではなく、思い切ってオフィスを解約して、ワークスペースのサービスを使ってみてはいかがでしょうか。
まとめ
居抜き物件は内装工事のコストを省くことができたり、物件の探索から契約し、オフィスとして短期間で稼働開始できるという強いメリットがあります。
とにかく早くオフィスを開設する必要があるんだという企業や、イニシャル部分の投資を可能な限り小さく抑えたいというテナントにとっては、居抜き物件は非常に有用な選択肢の一つとなり得るでしょう。
そして、居抜きで退去する方法や造作譲渡契約についても頭に入れておいた方が良いでしょう。
肝心となるのは入居する際に退去時についての話し合いをオーナーとしておくことです。
入居時に抜かりのない対応をしておけば、退去時にスムーズにオーナーと話し合いができて、トラブルを未然に防ぐことができます。
一方で前のテナントが使ってたものをそのまま使うとあって、100％すべてが満足のいく理想のオフィスを作り上げることもまた難しく、様々な要素がトレードオフとなって居抜き物件は成立していると言えます。
レンタルスペースを移転先として検討することも考えつつ、最もいいオフィスを探してくださいね。
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